La réception, point de départ de toutes les garanties

Les trois garanties légales de la construction partagent le même point de départ : la réception, cet acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. C’est de sa date que se comptent l’année du parfait achèvement, les deux ans de la biennale et les dix ans de la décennale. Une raison de plus de soigner le procès-verbal : sa date fait courir les délais, et ses réserves déterminent une partie de ce que le constructeur devra reprendre.

La garantie de parfait achèvement : un an, tous les désordres signalés

Prévue par l’article 1792-6 du code civil, elle oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés soit par réserves à la réception, soit par notification écrite pendant l’année qui suit, quelle que soit leur gravité : un carrelage fissuré comme une porte qui ferme mal. C’est la garantie la plus large par son champ, et la plus courte par sa durée. Le réflexe à retenir : tout désordre apparu la première année se signale par écrit, en recommandé, sans attendre. Un désordre non notifié dans l’année sort de ce régime, même s’il était réel.

La garantie biennale : deux ans pour les équipements dissociables

La garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 couvre, pendant deux ans au minimum, les éléments d’équipement dissociables de la construction : ceux qu’on peut remplacer sans détériorer le gros oeuvre, comme un ballon d’eau chaude, une pompe à chaleur, des volets roulants, une VMC ou une robinetterie. Si l’un d’eux cesse de fonctionner correctement, la reprise incombe au constructeur ou à l’installateur, sur simple démonstration du dysfonctionnement, sans avoir à prouver une faute.

La garantie décennale : dix ans pour ce qui compte le plus

La décennale de l’article 1792 couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, affaissements, infiltrations généralisées, défauts d’étanchéité majeurs. Elle joue de plein droit, sans recherche de faute, et vise aussi les éléments d’équipement indissociables. En miroir, l’assurance dommages-ouvrage souscrite avant l’ouverture du chantier préfinance ces réparations sans attendre que les responsabilités soient tranchées : déclarée dans les délais, elle transforme un contentieux de plusieurs années en indemnisation encadrée par le code des assurances.

Bien qualifier le désordre : l’enjeu pratique

Toute la mécanique repose sur la qualification. Un même symptôme, une infiltration par exemple, peut relever du parfait achèvement s’il a été réservé, de la biennale si une VMC défaillante en est la cause, ou de la décennale si l’étanchéité de l’enveloppe est en jeu. Se tromper de fondement, c’est s’exposer à un refus et perdre du temps sur des délais qui, eux, continuent de courir. C’est ici que le rapport d’un expert bâtiment indépendant prend sa valeur : il décrit le désordre, en identifie la cause, le rattache au bon régime de garantie et fournit la pièce technique qui appuie la mise en demeure ou la déclaration d’assurance.