D’où viennent ces 5 % et pourquoi ils comptent autant

L’échelonnement des paiements d’un CCMI est plafonné par le code de la construction et de l’habitation : 95 % du prix au plus peuvent être appelés à l’achèvement des travaux d’équipement. Le solde de 5 % est payable à la réception. Ce chiffre paraît modeste, mais il représente le dernier argent que le constructeur attend de vous : une fois encaissé, votre principal moyen d’obtenir des reprises rapides disparaît. Toute la mécanique de protection du maître d’ouvrage repose sur la façon dont ce solde est traité le jour de la réception.

Réception sans réserves, réception avec réserves : deux régimes

Si la réception est prononcée sans réserves, le solde est dû au constructeur : la maison est conforme, le contrat s’achève, le paiement clôt l’opération. Si des réserves sont formulées au procès-verbal, le régime change : le maître d’ouvrage est en droit de ne pas verser les 5 % entre les mains du constructeur et de les consigner jusqu’à la levée des réserves. C’est cette alternative, payer ou consigner, qui doit être comprise avant le rendez-vous, car elle se joue en séance, stylo en main.

Consigner : auprès de qui et comment ?

La consignation prévue par le code de la construction s’effectue entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties. En pratique, la Caisse des dépôts et consignations est le consignataire de référence, et son service de consignation est accessible en ligne ; un notaire ou un établissement habilité peut aussi jouer ce rôle si constructeur et maître d’ouvrage en conviennent. L’essentiel est triple : la somme sort de votre libre disposition, elle n’entre pas dans celle du constructeur, et son déblocage est conditionné à la levée des réserves. Un simple virement bloqué sur votre propre compte n’est pas une consignation et peut être analysé comme un défaut de paiement.

Les pièges à éviter le jour J

Trois situations reviennent souvent. Le constructeur qui subordonne la remise des clés au paiement direct des 5 % malgré des réserves : la consignation régulière vaut paiement au sens du contrat, et cette pratique de rétention des clés est abusive dans ce cas. Le chèque de solde exigé avant même la visite : ne signez ni ne payez avant d’avoir fait le tour complet de la maison et arrêté la liste des réserves. Enfin le déblocage anticipé, par lassitude, alors que des reprises restent inachevées : chaque levée de réserve doit être constatée avant que la fraction correspondante du solde ne soit libérée.

Huit jours pour les vices apparents, un an de parfait achèvement

La protection des 5 % s’articule avec les autres garde-fous de la réception. Le maître d’ouvrage qui réceptionne sans professionnel peut dénoncer les vices apparents dans les huit jours suivant la remise des clés, en vertu de l’article L. 231-8 du code de la construction. Et les désordres signalés à la réception ou dans l’année qui suit relèvent de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil. Mais aucun de ces mécanismes n’a la force dissuasive immédiate d’un solde consigné : un expert bâtiment à vos côtés le jour de la réception vous aide à formuler des réserves solides et à exercer ce levier dans les règles, sans faux pas juridique.