Un contrat encadré par la loi, pas par le constructeur

Le CCMI n’est pas un contrat comme les autres : son contenu est fixé par la loi du 19 décembre 1990, codifiée aux articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Dès qu’un professionnel se charge de la construction d’une maison individuelle sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage, avec fourniture du plan, ce cadre s’impose à lui. Il ne peut ni y déroger ni faire signer un contrat plus léger : les clauses contraires aux dispositions légales sont réputées non écrites.

Cette architecture protège l’acquéreur sur trois terrains : le prix, les délais et l’achèvement de la maison. Mais la protection n’est réelle que si le contrat est complet, si les garanties annoncées existent bel et bien, et si les étapes du chantier sont contrôlées. C’est là que l’accompagnement d’un expert bâtiment indépendant prend tout son sens.

La garantie de livraison : le coeur du dispositif

La pièce maîtresse du CCMI est la garantie de livraison à prix et délais convenus. Délivrée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance agréée, elle assure que la maison sera achevée au prix fixé au contrat, même si le constructeur fait défaut en cours de chantier. En cas de défaillance, le garant prend en charge l’achèvement des travaux et les éventuels dépassements de prix, dans les conditions prévues par la loi.

Cette garantie est obligatoire et doit être jointe au contrat : une attestation nominative, désignant le chantier concerné, émise par un garant identifiable. Un point de vigilance revient souvent lors de nos vérifications : le contrat mentionne la garantie mais l’attestation n’est pas fournie, ou renvoie à une garantie de portée différente. Sans attestation valide, le chantier ne devrait pas démarrer.

Le prix et son échelonnement légal

Le prix du CCMI est forfaitaire et définitif, révisable uniquement selon les modalités prévues par la loi. Les appels de fonds suivent un échelonnement plafonné par le code de la construction : au maximum 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à la mise hors d’air, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement. Les 5 % restants sont payables à la réception, et peuvent être consignés en cas de réserves.

Tout appel de fonds en avance sur l’état réel du chantier est irrégulier. C’est l’un des contrôles les plus utiles de l’expert lors des visites d’étape : vérifier que le stade facturé correspond au stade construit, ni plus ni moins.

Délais, pénalités et rétractation

Le contrat fixe la date d’ouverture du chantier et le délai d’exécution. En cas de retard de livraison imputable au constructeur, des pénalités s’appliquent : la loi impose un minimum de 1/3000e du prix convenu par jour de retard. À la signature, l’acquéreur bénéficie par ailleurs du délai de rétractation de dix jours de l’article L. 271-1, qui court à compter de la notification du contrat : dix jours pour relire, faire vérifier les pièces et renoncer sans frais si nécessaire.

La notice descriptive : là où tout se joue

Le prix forfaitaire ne couvre que ce qui est décrit. La notice descriptive, annexe obligatoire du contrat, détaille les caractéristiques techniques de la maison et distingue ce qui est inclus de ce qui reste à la charge du maître d’ouvrage. Une notice floue ou incomplète prépare des suppléments en cours de chantier : raccordements, revêtements, peintures ou aménagements extérieurs laissés hors forfait sans que l’acquéreur en ait mesuré le poids. La relecture technique de cette notice avant signature est l’un des actes les plus rentables de tout le projet.

Après la réception : le relais des garanties légales

À la réception, d’autres protections prennent le relais du contrat. La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de reprendre, pendant un an, les désordres signalés à la réception ou dans l’année qui suit. La garantie biennale couvre pendant deux ans les équipements dissociables. La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. En miroir, l’assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier, préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre l’issue des recherches de responsabilité.

Le CCMI garantit donc beaucoup, mais il ne garantit pas tout : il ne dispense ni de vérifier les attestations avant de signer, ni de contrôler le chantier aux étapes clés, ni de soigner la réception. C’est l’ensemble, cadre légal et vigilance technique, qui fait la sécurité du projet.