La VEFA en deux mots : acheter un logement qui n’existe pas encore

La vente en l’état futur d’achèvement, encadrée par les articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, vous rend propriétaire du sol dès la signature, puis de l’ouvrage au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur, lui, reste maître du chantier jusqu’à la livraison. Ce mécanisme protège l’acquéreur par une série de garde-fous légaux, mais il exige aussi de lui une vigilance active à chaque jalon : dans une VEFA, presque tout se joue sur pièces et sur visites.

Le contrat de réservation et le dépôt de garantie

Premier acte : le contrat préliminaire de réservation, qui décrit le logement, sa surface, son prix prévisionnel et son délai de livraison. Le dépôt de garantie qui l’accompagne est plafonné par la loi : 5 % du prix si la vente est prévue dans l’année, 2 % si elle est prévue dans un délai d’un à deux ans, et rien au-delà de deux ans. Après notification du contrat, l’acquéreur non professionnel bénéficie du délai de rétractation de dix jours de l’article L. 271-1 : dix jours pour relire la notice descriptive, comparer et renoncer sans frais si nécessaire.

L’acte authentique et l’échelonnement des paiements

La vente définitive se signe chez le notaire, sur la base d’un dossier complet : plans, notice descriptive détaillée, règlement de copropriété et attestation de la garantie financière d’achèvement, cette assurance qui garantit que l’immeuble sera terminé même si le promoteur fait défaut. Les paiements suivent ensuite un échelonnement plafonné par la loi selon l’avancement : au maximum 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est payable à la livraison, et peut être consigné en cas de contestation sur la conformité.

Les visites en cours de chantier : cloisons et pré-livraison

Deux rendez-vous jalonnent la construction côté acquéreur. La visite dite des cloisons, une fois les cloisons posées et avant la fermeture des gaines et doublages, permet de vérifier la conformité des surfaces, l’implantation des pièces et des équipements par rapport aux plans, à un moment où corriger coûte encore peu. La visite de pré-livraison, quelques semaines avant la remise des clés, prépare la livraison en listant les points à reprendre. À chacun de ces rendez-vous, l’oeil d’un expert bâtiment indépendant repère les non-conformités que l’acquéreur, plans en main mais sans habitude des chantiers, ne voit pas.

La livraison et le mois qui suit

Le jour de la livraison, vous recevez les clés et signez un procès-verbal, en notant toutes les réserves constatées : défauts de finition, équipements manquants, non-conformités à la notice. La loi vous accorde ensuite un filet complémentaire : les vices et défauts de conformité apparents peuvent encore être dénoncés pendant le mois qui suit la prise de possession, conformément à l’article 1642-1 du code civil. En cas de réserves sérieuses, le solde de 5 % peut être consigné jusqu’à leur levée. Passé cette phase, les garanties du neuf prennent le relais : parfait achèvement un an, biennale deux ans, décennale dix ans.